Svar på skrivelse gällande gatukostnader för Karlskronaviken, Heliodal och Solliden

Gatukostnaderna tas ut för att täcka kostnaderna för att anlägga eller bygga om gator, eller andra allmänna platser och ska betalas av berörda fastighetsägare. I detta fall tas gatukostnaderna ut för att kunna anlägga nya gator och nytt VA. Utan uttag av gatukostnader blir det svårt att utföra utbyggnaderna i denna grad. Kommunen tar en del av kostnaderna som ska motsvara det allmänna nyttjandet av gatorna/vägarna, den andra delen tas ut av de boende.

– Det har alltid varit viktigt för Salems kommun att kunna ta ut gatukostnadsavgifter när nya bostadsområden byggs, antingen som exploateringsersättning från byggbolag i bland annat före detta Salemstaden och Söderby eller som gatukostnadsavgifter för nya och tillkommande boende i Rönninge, säger Lennart Kalderén, kommunstyrelsens ordförande.

Under kommunstyrelsen den 15 februari 2021 ändrades förslaget till fördelning för Hagsätervägen och Karlskronaviksvägen så att kommunen nu tar 20% av kostnaderna istället för 10%. Motiveringen är att Hagsätervägen förlängts för att ansluta till en kommunal reservtomt för förskola, samt att väg och vändplan dimensionerats efter detta. Beträffande Karlskronavikensvägen har kommunens andel uppgraderats då allmän kommunal trafik kommer att ske till naturområdet och den före detta badplatsen.

Gatukostnader som princip

Kommunens lagliga möjligheter att ta ut gatukostnader regleras i plan- och bygglagen (PBL). Kommunen får enligt PBL kap. 6 besluta att de som äger fastigheter inom en detaljplan ska betala kostnaderna för att anlägga eller förbättra gator eller andra allmänna platser.

I egenskap av huvudman för allmänna platser inom detaljplanelagda områden ska kommunen ordna med gator och andra anläggningar. När kommunen ordnar med gator och andra allmänna platser tar kommunen beslut om att berörda fastighetsägare ska stå för kostnaden för åtgärderna genom att betala gatukostnadsersättning. Kostnaderna ska fördelas på de berörda fastigheterna efter skälig och rättvis grund.

Vid framtagandet av detaljplaner och gatukostnadsutredningar beslutar kommunen om avgränsningen av det område som ska omfattas av fördelningen (fördelningsområde), vilka kostnader som ska fördelas (kostnadsunderlag) och grunderna för fördelningen (fördelningsgrund).

Gatukostnader i Salems kommun

Till grund för uttag av gatukostnader får kommunen ta ut antingen faktiska kostnader eller beräknade kostnader, i enlighet med PBL. Salems kommun har som princip valt att ta ut de faktiska kostnaderna i exploateringsprojekten.

I kommundelarna Salem (f.d. Salemstaden) och Söderby ligger skattekollektivets kostnader i ett underliggande exploateringsavtal. Därefter har exploatören (byggaren) tagit ut kostnaderna på de boende via tomträttsavgrälder eller i försäljningspriset. 

Debitering av gatukostnadsersättning på fastighetsägare i kommundelarna Rönninge och Uttringe vid om- och nybyggnad av kommunala gator görs på grund av rättviseskäl. För att kunna detaljplanelägga omvandlingsområden och kunna bekosta anläggandet av nya gator och nytt VA behöver Salems kommun finansiera anläggningskostnaderna genom att ta ut gatukostnader. Utan uttag av gatukostnader i omvandlingsområden blir det svårt att kunna utföra utbyggnaderna i denna grad.

Gatukostnadspolicy

Gamla riktlinjer:

När gatukostnadsutredningarna för Heliodal och Solliden samt Karlskronaviken från år 2015 godkändes utgick utredningarna från riktlinjer om att kommunen tar ut faktiska kostnader. Riktlinjer om att kommunen tar ut faktiska kostnader är beslutade i kommunfullmäktige (KF).

I gatukostnadsutredningen framgår det att kommunen avser att debitera de faktiska kostnaderna som är kända först när alla allmänna anläggningar är utbyggda. Det framgår att kostnader som redovisas i utredning är uppskattade, för att fastighetsägarna ska få en bild av den förväntade kostnaden för sin fastighet.

Nya policyn:

Den 22 november 2018 valde KF att besluta om en ny policy kring uttag av gatukostnader. I den nya policyn beslutade KF att övergå från att ta ut faktiska gatukostnader till att ta ut beräknade gatukostnader. Gatukostnadspolicyn kommer gälla i kommande och pågående projekt.

Projekt med gatukostnadsutredningar som godkändes innan 2018 räknas inte in som kommande eller pågående projekt. Heliodal, Solliden och Karlskronaviken är exempel på detaljplaner som har vunnit laga kraft och som hade en beslutad gatukostnadsutredning när policyn antogs.

I brevet hänvisar ni till stycket:

”Om de faktiska kostnaderna vid färdigställandet överskrider de beräknade kostnaderna uppräknade med angivet index, bär kommunen merkostnaden”.

Detta stycke är uttaget från den nya policyn och går inte att applicera på två gatukostnadsutredningar som blivit godkända i KF.

Upphandling

Upphandlingen av de byggentreprenader som byggt gatorna i områdena har skett enligt lagen om offentlig upphandling (LOU). I LOU har myndigheter skyldighet att annonsera alla inköp som kommer att göras över direktupphandlingsgränsen för att intresserade företag ska få möjlighet att lämna anbud. Myndigheten måste utvärdera alla anbud eller ansökningar om att få lämna anbud. Utvärderingen ska ske på skäliga grunder. Utfallet av utvärderingen avgör vem som vinner kontraktet.

Vid offentlig upphandling råder i huvudregel absolut sekretess till dess att beslut om tilldelningsbeslut fattats. Efter den tidpunkt då tilldelningsbeslut fattats omfattas samtliga handlingar rörande upphandlingar av de vanliga reglerna om handlingars offentlighet och sekretess. Ett tilldelningsbeslut är en allmän handling som varje enskild medborgare har rätt att ta del av vid begäran, förutsatt att myndighetens sekretessprövning tillåtet det.

Kostnadsökningen

Kommunen har inte indexuppräknat kostnaderna vid beräkning av de faktiska kostnaderna. Det angivna procenttalet på sju procent var en uppskattning för att kunna jämföra och likställa den faktiska kostnaden med indexökningen under en femårsperiod. Det stämmer att vid vissa tillfällen blev projekten stillastående på grund av oförutsedda omständigheter. Detta är något som kommunen beaktat i beräkningen av de faktiska kostnaderna och i dessa fall har avdrag gjorts. Kostnaden för entreprenadarbeten har även ökat under åren och då man inte tog hänsyn till index i beräknade kostnader, har det lett till att gatukostnaden ökat.

Fler boenden än detaljplanens intention

Så som gatukostnadsutredningen är uppbyggd påverkar inte gatukostnaderna vilken typ av bostad man väljer att uppföra. Kommunen tar ut gatukostnader för det antal befintliga och tillkommande fastigheter som detaljplanen medger. Gatukostnadsutredningen tar inte hänsyn till antalet hushåll som tillskapas, utan det utgår från antal fastigheter planerna medger och kostnaderna beror på vilken kategori fastigheterna hamnar under. Detta till skillnad från VA-avgifterna där varje fastighet måste betala en anläggningsavgift för att ansluta varje ny lägenhet och detta avser även attefallshus. Begreppet friliggande småhus betyder en- eller tvåbostadshus. Parhus räknas inte in i begreppet.

Procentuella fördelningen

Jämförelse stickgator

Stickgatan i Karlskronaviken som nu heter Växthusbacken var en befintlig GC-bana. När del av befintlig GC-väg gjordes om till gångfartsområde med en allmän vändplats samt tillfartsväg till Uttringe 1:241, skrev kommunen ett avtal med fastighetsägarna. Kommunen hade ingen intention att bygga en vändplan, men efter önskemål från fastighetsägarna för fastigheten Uttringe 1:241 under planprocessen gick kommunen med på att en vändplan kunde anläggas mot att fastighetsägaren bekostade arbetet.

Stickgatan i Växthusbacken går därför inte att likställas med stickgatorna i Karlskronaviken. I Karlskronaviken byggdes helt nya gator vilket ger större kostnader och ökat värde för området.

I Karlskronaviken beslutades det att stickgatorna skulle planläggas som allmänna gator. Att planlägga dessa gator som allmänna gator har varit ett sätt att kunna säkra rättigheten för allmänheten att kunna nyttja de allmänna anläggningarna. Eftersom gatorna är allmänna och ansluter till kommunens gång- och cykelstråk står skattekollektivet för 20 procent av utbyggnaden av stickgatorna.

Procentfördelning Karlskronaviksvägen

I gatukostnadsutredningen finns det beräknat hur många procent varje gata ska belasta fördelningsområdet respektive skattekollektivet, baserat på vägarnas nytta. Detta utgör hur mycket fördelningsområdet och skattekollektivet totalt ska bekosta exploateringarna. Bedömningen om fördelningen gjordes i samband med framtagandet av gatukostnadsutredningarna. I utredningarna ges motivering till den procentuella fördelningen per gata. Under framtagandet av gatukostnadsutredningen för Karlskronaviken inkom flertalet berörda fastighetsägare med synpunkter om procentfördelningen av Karlskronaviksvägen. Synpunkterna handlade om att fastighetsägarna hade för hög andel av Karlskronaviksvägen. Yttrandena förankrades politiskt och ställningstagandet blev att bibehålla den föreslagna fördelningen. De procentuella fördelningarna beslutades av KF i samband med godkännandet av gatukostnadsutredningarna.

I gatukostnadsutredningen gjordes bedömningen att kommunen skulle bekosta 10 procent av utbyggnaden av Karlskronaviksvägen på grund av att vägen utgör en förbindelse till naturmark som är tillgänglig för allmänheten. Badstranden längst ned vid Karlskronaviksvägens ände är ingen kommunal badplats. Det har tidigare varit en kommunal badplats, men är inte det längre. Marken är samfälld för ett stort antal fastigheter, av vilka kommunen äger några. Kommunen äger marken vid vändplanen och parkeringsytan.

Tillägg: Under kommunstyrelsen den 15 februari ändrades förslaget till fördelning för Hagsätervägen och Karlskronaviken från 90/10 till 80/20 (mätt i procent). Beträffande Karlskronaviken har kommunens andel uppgraderats då allmän kommunal trafik kommer att ske till naturområdet.

Hagsätervägen

Hagsätervägen har en körbana som är 5,0 m bred vilket är i enlighet med vad detaljplanen anger. Hagsätervägen utgör en lokalgata i biltrafikshänseende med tillfart dels till några privata fastigheter, dels till reservtomt för förskola alternativt gruppboende eller vårdboende som ingår i detaljplanen för Heliodal. Reservtomten ingår som en av kostnadsbärarna i gatukostnadsutredningen. Vidare utgör Hagsätervägen tillfart till naturområdet på Uttringe 1:308 som ägs av kommunen och har en befintlig grusad stig mot Sandbäcksvägens förlängning. Därigenom har Hagsätervägen en viktig funktion för gång- och cykeltrafiken vilket motiverar 10 procent skattefinansierad andel.

Tillägg: Under kommunstyrelsen den 15 februari ändrades förslaget till fördelning för Hagsätervägen och Karlskronaviken från 90/10 till 80/20 (mätt i procent). Motiveringen är att Hagsätervägen förlängts för att ansluta till en kommunal reservtomt för förskola, samt att väg och vändplan dimensionerats efter detta. 

Plantskolevägen

Om kommunen i egenskap av huvudman har skyldighet att anlägga eller förbättra en gata eller annan allmän plats eller vidta en annan åtgärd som är avsedd att tillgodose ett områdes behov av allmänna platser och av anordningar som normalt hör till sådana platser, får kommunen besluta att ägarna till fastigheterna i området ska betala kostnaderna för sådana åtgärder. Kommunen kan inte belasta andra myndigheter eller bolag att bekosta exploateringen av dessa områden, trots att de använder vägarna.

Gemensamhetsanläggning

Under detaljplaneläggningen ska kommunen väga allmänna intressen mot enskilda intressen. Kommunen gör bedömningen avseende vilket huvudmannaskap vägarna i området ska ha, om de ska vara allmänna eller enskilda. I de fall marken är planlagd som en gemensamhetsanläggning, har en bedömning och avvägning legat till grund för planläggningen. För att en gemensamhetsanläggning ska kunna inrättas måste anläggningen vara av väsentlig betydelse för flera fastigheter.

Beslut om gemensamhetsanläggning görs i detaljplaneläggningen och under detaljplaneskedet har berörda fastighetsägare haft möjlighet att lämna synpunkter under samråd och granskning. Fastigheter som har utfart från gemensamhetsanläggningen har en lägre fördelningsnyckel, vilket innebär att fastigheter som har utfart från kommunal väg betalar högre gatukostnader. Detta beror på att fastighetsägarna med utfart från gemensamhetsanläggning står inför andra kostnader vilket fastigheter med kommunal utfart inte får.

Kontakt

För mer information, kontakta miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen på msb@salem.se. eller ring växeln på 08-532 598 00.